Immobilien und REITs
Eine eigene Immobilie ist eine einzelne, sehr große Anlage, meist auf Kredit gekauft und mit viel Arbeit verbunden. REITs bringen dir Mieteinnahmen breit gestreut und jederzeit handelbar, schwanken aber wie Aktien.
Lernziel: Nach dieser Lektion kannst du eine eigene Immobilie und einen REIT als Geldanlage gegeneinander abwägen.
Die eigene Wohnung fühlt sich sicherer an als ein Depot, weil man sie anfassen kann. Nüchtern betrachtet ist sie das Gegenteil von Streuung: eine einzige, sehr große Anlage an einem einzigen Ort, meistens mit einem Kredit bezahlt.
Kosten der Vermietung
Dazu kommen Kosten, die in der Begeisterung gern untergehen. Nimm Markus. Er kauft eine Wohnung für 300.000 € und vermietet sie für 1.000 € kalt im Monat. Das klingt nach 4 Prozent Rendite. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler kosten ihn aber gut 36.000 € extra. Rechnet er Reparaturen, Verwaltung und ab und zu einen leeren Monat mit rund 2.500 € im Jahr ein, bleiben knapp 3 Prozent übrig, noch vor Steuern und Kreditzinsen.
Die selbst genutzte Wohnung
Schlecht sind Immobilien deshalb nicht. Eine Wohnung, in der du selbst lebst, hat einen Wert, der sich nicht in Rendite ausdrücken lässt. Du wohnst darin, und im Alter zahlst du keine Miete.
REITs als Alternative
Wer an Mieteinnahmen verdienen will, ohne sich um Handwerker und Mieter zu kümmern, kann REITs kaufen. Das sind Firmen an der Börse, die viele Immobilien besitzen und den Großteil der Mieten ausschütten. Der Preis dafür: Sie schwanken wie Aktien, weil sie welche sind.
Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Aussagekräftig wird es erst nach allen Kosten: Kaufnebenkosten, Rücklagen für Reparaturen, Verwaltung, Leerstand und Kosten, die du nicht auf die Mieter umlegen darfst. Die Kaufnebenkosten liegen in Deutschland meist bei zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises. Die musst du erst wieder hereinholen, bevor du überhaupt etwas verdienst.
Kredit als Hebel
Der Kredit wirkt wie ein Hebel. Solange die Wohnung mehr einbringt, als der Kredit kostet, steigt deine Rendite auf das eigene Geld. Dreht sich das um, etwa weil nach zehn Jahren die Anschlussfinanzierung deutlich teurer wird, wirkt derselbe Hebel gegen dich. Anders als bei einem Depot auf Kredit schaut niemand täglich auf den Wert deiner Wohnung und verlangt Geld nach. Das fühlt sich ruhiger an, am Risiko ändert es aber nichts.
Steuern bei REITs
REITs gelten in vielen Ländern steuerlich als Sonderfall. Sie müssen den Großteil ihrer Gewinne ausschütten und zahlen dafür auf Firmenebene kaum Steuern. Ihre Korrelation zum Aktienmarkt ist deutlich höher als die von direkt gekauften Wohnungen. Das liegt auch daran, dass eine eigene Wohnung nur selten bewertet wird, etwa beim Verkauf oder für die Bank. Weil niemand täglich einen Preis nennt, wirkt sie stabiler, als sie wirtschaftlich ist.
Zusammenfassung
- Eine gekaufte Immobilie ist eine große Einzelanlage, meist auf Kredit.
- Kaufnebenkosten musst du erst wieder hereinholen.
- Eigene Immobilien wirken stabiler, weil sie selten bewertet werden, nicht weil sie weniger schwanken.
- Häufiger Fehler: die Rendite nur an der Miete messen und Reparaturen und Leerstand vergessen.
Hast du es verstanden?
Warum führt die Bruttomietrendite in die Irre?
Weil Kaufnebenkosten, Reparaturen, Verwaltung und Leerstand fehlen. Erst die Nettomietrendite sagt etwas aus.
Wann wirkt der Kredit gegen den Eigentümer?
Wenn der Kredit mehr kostet, als die Immobilie einbringt, etwa bei einer teureren Anschlussfinanzierung.
Warum wirken eigene Immobilien stabiler als REITs?
Weil sie selten bewertet werden. Das ist ein Messeffekt. Sie schwanken deshalb nicht weniger.
Verstehens-Check
Aufgabe für dich
Eine Wohnung kostet 250.000 €, die Kaltmiete liegt bei 800 € im Monat. Berechne die Bruttomietrendite. Rechne dann noch einmal mit 12 Prozent Kaufnebenkosten und 2.000 € im Jahr für Reparaturen, Verwaltung und Leerstand und notiere, was als Rendite übrig bleibt. Schreibe in einem Satz auf, was dir die zweite Zahl über die erste sagt.
Quellen und Weiterlesen
- Eine von Nareit unterstützte Analyse (CEM Benchmarking) zeigt, dass sich die Renditen von REITs und Direktimmobilien erst dann stark annähern (Korrelation von rund 0,90), wenn die durch seltene Bewertungen verursachte Verzögerung in den Daten herausgerechnet wird, ein Hinweis auf die geglättete Bewertung von Direktimmobilien. Quelle ansehen ↗
Passt dazu
- RohstoffeStufe 1
- Was Rendite wirklich bedeutetStufe 1
- Was eine Börse istStufe 1
- Spread, Slippage und LiquiditätStufe 2
- PortfoliotheorieStufe 5
- Passende Fragen zu dieser StufeFragen