Immobilien und REITs
Eine eigene Immobilie ist eine kreditfinanzierte Einzelposition mit Verwaltungsaufwand. REITs bieten Immobilienerträge in gestreuter, handelbarer Form, schwanken aber wie Aktien.
Die eigene Wohnung fühlt sich sicherer an als ein Depot, weil man sie anfassen kann. Rechnerisch ist sie das Gegenteil: eine einzelne, sehr große, meist kreditfinanzierte Position an einem einzigen Ort.
Dazu kommen Kosten, die in der Begeisterung oft fehlen: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand. Zusammen können sie über die Jahre einen erheblichen Teil der Mietrendite aufzehren.
Das heißt nicht, dass Immobilien schlecht sind. Selbstgenutztes Wohneigentum hat einen Wert, der sich nicht in Rendite ausdrücken lässt: Man wohnt darin und ist im Alter mietfrei.
Wer Immobilienerträge ohne diesen Aufwand will, kann REITs kaufen, also börsengehandelte Gesellschaften, die Immobilien halten und die Mieterträge ausschütten. Der Preis dafür: Sie schwanken wie Aktien, weil sie welche sind.
Die Bruttomietrendite ergibt sich als Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Aussagekräftig ist erst die Nettomietrendite nach Erwerbsnebenkosten, Instandhaltungsrücklage, Verwaltung, Leerstandsannahme und nicht umlagefähigen Kosten. Erwerbsnebenkosten von zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises müssen zunächst wieder verdient werden, was die effektive Anfangsrendite deutlich senkt.
Die Fremdfinanzierung wirkt als Hebel und erhöht die Eigenkapitalrendite, solange die Objektrendite über dem Kreditzins liegt. Kehrt sich dieses Verhältnis um, etwa bei Anschlussfinanzierung zu höheren Zinsen, wirkt derselbe Hebel gegen den Eigentümer. Der zentrale Unterschied zu einem gehebelten Wertpapierdepot besteht darin, dass keine tägliche Bewertung und damit kein Nachschussmechanismus existiert, was den Effekt psychologisch mildert, ökonomisch aber nicht beseitigt.
REITs unterliegen besonderen steuerlichen Regeln, die eine hohe Ausschüttungsquote der Gewinne vorschreiben, im Gegenzug für eine Befreiung auf Gesellschaftsebene. Ihre Korrelation zu Aktienmärkten ist deutlich höher als die von Direktimmobilien, was teils daran liegt, dass Direktimmobilien nur selten bewertet werden. Diese geglättete Bewertung lässt Direktimmobilien stabiler erscheinen, als sie ökonomisch sind.
Drei Sätze zum Mitnehmen
- Eine gekaufte Immobilie ist eine große, kreditfinanzierte Einzelposition.
- Erwerbsnebenkosten müssen erst wieder verdient werden.
- Direktimmobilien wirken stabiler, weil sie selten bewertet werden, nicht weil sie es sind.
Hast du es verstanden?
Warum ist die Bruttomietrendite irreführend?
Weil Erwerbsnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand fehlen. Erst die Nettomietrendite ist aussagekräftig.
Wann wirkt die Fremdfinanzierung gegen den Eigentümer?
Wenn der Kreditzins über der Objektrendite liegt, etwa bei einer teureren Anschlussfinanzierung.
Warum erscheinen Direktimmobilien stabiler als REITs?
Weil sie selten bewertet werden. Die Glättung ist ein Messeffekt, keine geringere Schwankung.
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